Ten przewodnik pokaże Ci, jak łatwo wypełnić pit-39 bez stresu. Jest napisany dla osób, które sprzedały nieruchomości. Będą tutaj krok po kroku instrukcje, jak to zrobić.
Jeśli sprzedałeś mieszkanie, dom, działkę lub inne prawa majątkowe, ten artykuł jest dla Ciebie. Dowiesz się, które dokumenty przygotować i jak obliczyć przychód i koszty.
Jeżeli rozliczasz się za 2025 rok, pamiętaj o terminie do 30 kwietnia 2026. Gdyby ten dzień był wolny od pracy, termin przesuwa się.
Poradnik pomoże Ci przygotować dokumenty, obliczyć dochody i koszty oraz dokładnie wypełnić formularz. Dowiesz się również, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Jeśli sprzedałeś nieruchomość między 2020 a 2025 rokiem, ten przewodnik jest dla Ciebie. Jest przydatny także dla pierwszorazowych użytkowników formularza PIT-39.
Kluczowe wnioski
- PIT-39 to formularz dla odpłatnego zbycia nieruchomości — warto zebrać wszystkie umowy i faktury przed wypełnieniem.
- Termin rozliczenia za 2025 r.: do 30 kwietnia 2026 r., z uwzględnieniem przesunięć.
- Instrukcja krok po kroku obejmuje dokumenty, obliczenia, wypełnianie sekcji i złożenie online.
- Uwaga na ulgę mieszkaniową — może obniżyć zobowiązanie podatkowe.
- Przewodnik jest dedykowany sprzedającym nieruchomości nabyte po 31 grudnia 2016 r. oraz początkującym podatnikom.
Czym jest PIT-39?
PIT-39 to zeznanie podatkowe dla osób fizycznych. To dla tych, którzy sprzedali nieruchomość lub prawa majątkowe w ciągu roku. Ten formularz pomaga wykazać przychód, koszty i ewentualne zwolnienia związane ze sprzedażą.
W PIT-39 wpisuje się informacje o sprzedaży mieszkania, domu czy działki. Można tu też uwzględnić nieruchomości otrzymane przez darowiznę czy spadek, jeśli od nabycia minęło 5 lat.
Definicja formularza PIT-39
To dokument do rozliczenia sprzedaży nieruchomości. Można tu wpisać przychody z takich transakcji i różne koszty. PIT-39 daje też możliwość skorzystania z odpowiednich ulg.
Kiedy należy go złożyć?
Zeznanie PIT-39 składa się w roku po sprzedaży. Ostateczny termin to zazwyczaj 30 kwietnia. Na przykład, za transakcje z 2025 roku, termin to 30 kwietnia 2026.
Sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości jest opodatkowana. To decyduje o konieczności składania PIT-39.
Kto jest zobowiązany do wypełnienia?
Każda osoba, która sprzedała nieruchomość lub prawa majątkowe, musi wypełnić PIT-39. Rozlicza się indywidualnie. Małżonkowie robią to oddzielnie, jeśli mają różne przychody.
Formularz obejmuje również nieruchomości zagraniczne. Należy tu uwzględnić metody unikania podwójnego opodatkowania i odpowiednie odliczenia.
| Element | Co wykazać | Termin |
|---|---|---|
| Przychód | Cała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych | Do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży |
| Koszty uzyskania | Udokumentowane nakłady, remonty, prowizje pośredników | Wpisywane w deklaracji pit-39 w roku rozliczenia |
| Zwolnienia | Przykładowo ulga mieszkaniowa przy spełnieniu warunków | Stosowane zgodnie z przepisami podatkowymi |
| Kryterium 5 lat | Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia podlega opodatkowaniu | Decyduje o obowiązku złożenia zeznanie podatkowe PIT-39 |
| Nieruchomości zagraniczne | Przychody wykazywane z zastosowaniem metod unikania podwójnego opodatkowania | Rozliczenie w pit-39 zgodnie z przepisami o proporcjonalnym odliczeniu |
Krok 1: Przygotowanie do wypełnienia
Zacznij od zgromadzenia potrzebnych dokumentów. Dzięki temu proces będzie szybszy i unikniesz błędów.
Przygotuj akty notarialne, dokumenty zakupu i faktury za poniesione koszty. Dodaj też rachunki i opłaty notarialne.
Jeśli nieruchomość otrzymałeś jako spadek lub darowiznę, dołącz dowody zapłaty podatku. Dołącz także dokumentację amortyzacji, jeśli dotyczy.
Zbierz informacje o wcześniejszych sprzedażach i dowody dotyczące kredytów. Pomogą one w prawidłowym rozliczeniu.
Dokumenty potrzebne do wypełnienia
Oto co powinno znaleźć się na liście:
- akt notarialny sprzedaży;
- dokumenty nabycia i faktury VAT za remonty;
- dowody opłat notarialnych i provizji;
- umowy i faktury za nową nieruchomość;
- potwierdzenia spłaty kredytów.
Dołącz również dowody zapłaty podatku od spadków i darowizn. Tak przygotowany zestaw ułatwi wypełnianie pit-39.
Obliczanie dochodu do rozliczenia
Przychód minus koszty uzyskania przychodu daje podstawę do opodatkowania. Przychód to wartość brutto z aktu notarialnego.
Koszty uzyskania to wszystkie wydatki związane z kupnem i ulepszeniem. W to wchodzą opłaty notarialne i faktury za remont.
Podczas obliczania dochodu uwzględnia się też odpisy amortyzacyjne. Jeśli dochód jest niższy, niż wydatki, oznacza to stratę.
Przed rozpoczęciem Sprawdź dokładność faktur i aktów. To oraz jasne obliczenia pomogą korzystać z ulg podatkowych.
Krok 2: Wypełnianie formularza
W tej części znajdziesz porady, jak prawidłowo wypełnić formularz PIT-39. Postępuj zgodnie z instrukcjami z sekcji A, B i C. To pomoże poprawnie zadeklarować dochody i straty. Możesz również dowiedzieć się, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Sekcja A: Informacje osobiste
W polach identyfikacyjnych wpisz swoje dane: PESEL lub NIP, imię i nazwisko oraz datę urodzenia. Zaznacz także kraj, w którym mieszkasz i podaj swój adres na koniec roku podatkowego.
Wskaż, za jaki rok składasz deklarację, na przykład 2025. Podaj również nazwę urzędu skarbowego według swojego miejsca zamieszkania. Pamiętaj, by określić, czy jest to pierwsze złożenie deklaracji, czy korekta.
Sekcja B: Dochody i straty
W polu przychód zaznacz kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Zwykle jest to wartość brutto z aktu notarialnego. Koszty, jak faktury czy opłaty notarialne, wpisz w polu koszty uzyskania przychodu.
Jeśli nieruchomość była amortyzowana, pamiętaj o wpisaniu amortyzacji. Oblicz dochód odejmując koszty od przychodu i dodając amortyzację. Jeśli wynik jest dodatni, zaznacz jako dochód, jeśli ujemny – jako stratę.
Trzymaj dokumentację na wypadek potrzeby. Faktury VAT oraz dowody zapłaty są ważne. W przypadku nabyć nieodpłatnych pamiętaj o nakładach i podatku od spadków.
Sekcja C: Ulgi i odliczenia
Jeśli chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, w odpowiednim polu zadeklaruj wydatki. Przychód ze sprzedaży należy przeznaczyć na określone cele mieszkaniowe. Wtedy możesz skorzystać ze zwolnienia.
Przy obliczaniu zwolnionego dochodu stosuj tę zasadę: dochód zwolniony równa się dochód pomnożony przez stosunek wydatków do przychodu. Pamiętaj, by w PIT wykazać cały dochód zwolniony.
Obliczenia podatku wykonuj w polach 26–27. Dochód do opodatkowania mnożysz przez 19% podatku. Jeśli zapłaciłeś podatek za granicą, zaznacz to w polu 28.
Jeżeli nie wydałeś pieniędzy na cele mieszkaniowe w wymaganym czasie, skoryguj deklarację. To pomoże uniknąć problemów z urzędem skarbowym.
| Element formularza | Gdzie wpisać | Co dołączyć |
|---|---|---|
| PESEL / NIP, dane osobowe | Sekcja A | Dowód tożsamości, ewentualnie dokument rejestracyjny firmy |
| Przychód ze sprzedaży | Sekcja B, pole 20 | Akt notarialny, umowy sprzedaży |
| Koszty uzyskania przychodu | Sekcja B, pole 21 | Faktury, rachunki, dowody zapłaty |
| Amortyzacja | Sekcja B, pole 22 | Dokumentacja amortyzacji, ewidencja środków trwałych |
| Dochód / strata | Sekcja B, pola 23–24 | Obliczenia w oparciu o przychód, koszty i amortyzację |
| Ulga mieszkaniowa | Sekcja C, pole 25 | Faktury, umowy, potwierdzenia przelewów na cele mieszkaniowe |
| Podatek należny | Sekcja C, pola 26–27 | Obliczenia podatku, dowody zapłaconego podatku za granicą (jeśli dotyczy) |
Krok 3: Weryfikacja poprawności danych
Zanim wyślesz PIT-39, sprawdź dokładnie wszystkie wpisane informacje. Poprawnie wypełniony formularz zmniejsza ryzyko błędów i ewentualnych kontroli. Porównaj wpisy w formularzu z twoimi dokumentami źródłowymi.
Upewnij się, że kwoty i dane osobiste się zgadzają. Sprawdzanie dotyczy PESEL lub NIP, adresu i urzędu skarbowego. Czy dane w e-PIT lub programie odpowiadają twoim dokumentom?
Jak sprawdzić poprawność wypełnionego formularza?
Porównaj kwoty przychodu z dokumentacją sprzedaży. Wpisz koszty tylko tam, gdzie trzeba, bez zmniejszania przychodu. Sprawdź działania matematyczne: przychód, koszty i dochód uwzględniający amortyzację.
Zwróć uwagę na dochód zwolniony z podatku i dochód do opodatkowania. Wylicz podatek zgodnie z 19% stawką. Dla przychodów z zagranicy, pamiętaj o odpowiednim odliczeniu.
W e-deklaracjach podaj numer konta na zwrot i oznacz, jeśli poprawiasz deklarację. Dołącz potrzebne dokumenty lub zarchiwizuj je.
Najczęstsze błędy w PIT-39
Główne pomyłki to nieprawidłowe wpisywanie przychodu i brak dowodów na koszty. To może spowodować problemy z urzędem.
Błędy zdarzają się także w kwestiach ulgi mieszkaniowej i okresu 5 lat przy sprzedaży nieruchomości. Niepoprawnie zaznaczona część dochodu wymaga poprawek.
Zapominanie o dochodach zagranicznych i błędy w odliczaniu podatku zagranicznego są częste. Problemy z PESEL/NIP, adresem czy urzędem skarbowym też się zdarzają.
Nie zaznaczając korekty przy poprawie deklaracji, możesz napotkać formalne problemy. Zapobiegaj błędom przez używanie elektroniki, dokładne przechowywanie dokumentów i konsultacje z doradcą.
| Element kontroli | Co sprawdzić | Ryzyko przy błędzie |
|---|---|---|
| Przychód (pole 20) | Porównać z aktem notarialnym i fakturami | Uznanie przychodu za niższy, kary i korekty |
| Koszty (pole 21) | Dołączyć faktury, dowody zapłaty, akty | Odmowa uznania kosztu, wyższy podatek |
| Dochód i podatek (pola 23, 26, 27) | Sprawdzić rachunkowość obliczeń i stawkę 19% | Błędne zobowiązanie podatkowe |
| Dochód zwolniony (pole 25) | Ustalić proporcję i termin wydatkowania środków | Utrata prawa do ulgi lub konieczność korekty |
| Dochody zagraniczne (pole 28) | Wykazać przychody i odliczyć zapłacony podatek | Podwójne opodatkowanie lub korekta |
| Dane identyfikacyjne | PESEL/NIP, adres, urząd skarbowy | Problemy z doręczeniem decyzji i formalne uchybienia |
| Forma złożenia | Sprawdzić numer konta i oznaczenie korekty | Opóźniony zwrot lub błędne rozliczenie |
Krok 4: Złożenie PIT-39
Po sprawdzeniu danych czas na złożenie PIT-39. Musi on dotrzeć do odpowiedniego urzędu skarbowego. Miejsce zależy od zamieszkania podatnika na dzień 31 grudnia roku podatkowego. Jeśli nie mieszkasz stale w Polsce, składasz dokument tam, gdzie aktualnie przebywasz.
Istnieją dwie główne metody. Można iść osobiście do urzędu lub wysłać list polecony. Każda z tych opcji jest akceptowalna, ale zajmuje więcej czasu niż składanie przez internet.
Możliwości złożenia online
Składanie dokumentów online to najszybsza opcja. Usługa Twój e-PIT od Ministerstwa Finansów może pomóc. Korzystasz z Profilu Zaufanego, e-dowodu lub bankowości internetowej. Po akceptacji potwierdzenie przychodzi w formie UPO.
Można też użyć portalu podatki.gov.pl lub e-Urząd Skarbowy. Możesz wysłać PIT przez internet korzystając z różnych metod logowania. Jest to łatwy sposób na złożenie PIT-39 online i otrzymanie UPO.
Programy takie jak e-pity pozwalają na łatwe wprowadzenie danych. Automatycznie obliczają twoje zobowiązania i wysyłają PIT do systemu e-deklaracje. Po akceptacji dostajesz UPO.
Co po złożeniu?
Zachowaj UPO i wszelkie dokumenty źródłowe, np. akty notarialne. Jeśli znajdziesz błąd w PIT-39, możesz złożyć korektę. Masz na to aż 5 lat od daty kiedy minął termin składania.
Dodatkowe informacje
Omówimy kluczowe terminy i wsparcie przy rozliczeniu PIT-39. Pamiętaj, że masz czas do 30 kwietnia następnego roku na rozliczenie. Jeśli 30 kwietnia wypada w weekend, termin przekłada się na kolejny dzień roboczy.
Terminy składania PIT-39
Traktuj termin złożenia deklaracji bardzo poważnie. Dotyczy to także terminu na wydatki, które dają prawo do ulgi mieszkaniowej. Sprawdź aktualne przepisy, zanim się rozliczysz. Możesz poprawić deklarację nawet do 5 lat po terminie.
Jak skorzystać z pomocy w wypełnieniu formularza?
Możesz znaleźć pomoc w wypełnianiu PIT-39 na różne sposoby. Usługa Twój e-PIT umożliwia łatwe uzupełnienie danych i ich sprawdzenie. Programy do rozliczeń podatkowych oferują instrukcje i możliwość wysyłki do e-Deklaracje.
W bardziej skomplikowanych sytuacjach warto poradzić się księgowego lub doradcy. Urząd skarbowy oraz Ministerstwo Finansów dostarczają formalnych informacji. Ważne jest, by zachować wszelkie dokumenty, szczególnie jeśli planujesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
